Jika Anda berencana membangun atau merenovasi rumah, ada satu hal penting yang wajib dipahami: Izin Mendirikan Bangunan (IMB) kini sudah resmi dihapus dan digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Perubahan ini bukan sekadar ganti nama, melainkan pergeseran cara pemerintah menilai sebuah bangunan. Artikel ini membahas apa itu PBG, bedanya dengan IMB, hingga cara mengurusnya melalui sistem online.
Contents
Apa Itu PBG?
PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan sesuai dengan standar teknis. Dasar hukumnya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, yang sekaligus mencabut mekanisme perizinan IMB.
Inti perbedaannya terletak pada fokus. IMB dahulu bersifat izin administratif, yang penting peruntukan lahannya sesuai dan retribusinya dibayar. PBG berfokus pada pemenuhan standar teknis, yaitu memastikan bangunan aman, kokoh, dan layak digunakan. Karena itu, dalam pengurusan PBG, Anda tidak bisa lagi hanya bermodal gambar denah kasar.
Perbedaan IMB dan PBG
Agar lebih mudah dipahami, berikut perbandingan singkat keduanya.
| Aspek | IMB (Lama) | PBG (Baru) |
|---|---|---|
| Sifat | Izin administratif sebelum membangun | Persetujuan berbasis standar teknis |
| Fokus | Boleh atau tidaknya bangunan berdiri | Keamanan dan kelaikan struktur bangunan |
| Proses | Manual ke kantor dinas | Online melalui sistem SIMBG |
| Dokumen | Relatif sederhana | Detail teknis arsitektur, struktur, dan MEP |
Cara Mengurus PBG lewat SIMBG
Seluruh proses pengurusan PBG kini dilakukan secara daring melalui portal resmi SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung) yang dikelola Kementerian PU. Berikut tahapannya secara umum.
- Registrasi akun. Buat akun di laman simbg.pu.go.id sebagai pemohon perorangan atau badan hukum, lalu pastikan data identitas seperti NIK diisi dengan benar.
- Isi data dan pilih jenis permohonan. Masukkan data bangunan dan lokasi tanah, lalu pilih kategori yang tepat (bangunan baru, eksisting, atau perubahan).
- Unggah dokumen. Siapkan dokumen administratif (KTP, sertifikat tanah SHM atau HGB, dan dokumen pendukung lain) serta dokumen teknis berupa gambar arsitektur, struktur, dan MEP. Untuk rumah bertingkat, dokumen teknis ini wajib disusun oleh tenaga ahli bersertifikat.
- Verifikasi dan penilaian. Dinas terkait memeriksa kelengkapan, lalu Tim Profesi Ahli (TPA) menilai aspek teknisnya. Jika ada kekurangan, Anda akan menerima notifikasi revisi.
- Bayar retribusi. Setelah disetujui, sistem menerbitkan Surat Ketetapan Retribusi Daerah (SKRD). Pembayaran disetor langsung ke kas daerah melalui bank yang ditunjuk.
- Penerbitan PBG. Setelah pembayaran terverifikasi, dokumen PBG terbit secara digital lengkap dengan QR code, dan bisa langsung diunduh dari SIMBG.
Sebagai catatan, sebelum mengurus PBG, pastikan status tanah Anda sudah jelas. Pahami lebih dulu beda SHM, HGB, girik, dan AJB, karena sertifikat tanah menjadi salah satu syarat utama.
Biaya PBG dan Gratis untuk Rumah Subsidi
Besaran retribusi PBG dihitung otomatis oleh sistem berdasarkan rumus luas bangunan dikali indeks dikali harga satuan, sehingga nominalnya berbeda di tiap daerah sesuai Peraturan Daerah masing-masing. Untuk rumah tinggal, retribusinya bisa berkisar dari ratusan ribu hingga beberapa juta rupiah, di luar biaya jasa penyusunan gambar teknis.
Ada kabar baik untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Khusus permohonan PBG untuk rumah subsidi atau MBR, pemohon dibebaskan dari biaya retribusi alias gratis. Kebijakan ini sesuai Surat Keputusan Bersama tiga menteri (Dalam Negeri, Perumahan dan Kawasan Permukiman, serta Pekerjaan Umum) untuk mendukung program sejuta rumah. Selain gratis, waktu pengurusannya pun lebih singkat. Jika bangunan umum membutuhkan sekitar 28 hari kerja, rumah MBR bisa selesai dalam waktu yang jauh lebih cepat. Hal ini sangat relevan jika Anda sedang mencari rumah di bawah 500 juta yang masuk skema subsidi.
IMB Lama dan Pentingnya SLF
Banyak yang bertanya, apakah IMB lama harus diganti? Jawabannya tidak. IMB yang sudah terbit sebelum aturan PBG berlaku tetap sah, selama tidak ada perubahan fungsi, penambahan luas, atau perombakan struktur. Anda baru perlu mengurus PBG jika melakukan renovasi besar seperti menambah lantai atau mengubah struktur utama. Renovasi ringan seperti mengecat atau mengganti keramik tidak memerlukan PBG.
Satu hal yang sering terlewat, PBG bukan akhir dari proses. Setelah bangunan selesai didirikan, Anda wajib mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF), yang juga diajukan melalui SIMBG, sebelum bangunan boleh digunakan. PBG menjadi syarat untuk mendapatkan SLF, sehingga keduanya saling berkaitan.
Memahami legalitas bangunan sejak awal sangat penting, terutama bila Anda berencana membeli rumah. Pastikan dokumen perizinannya lengkap, seperti yang juga dibahas dalam panduan membeli rumah di bawah 1 miliar.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah membangun rumah tanpa PBG diperbolehkan?
Tidak. Membangun tanpa PBG merupakan pelanggaran dan dapat berujung pada sanksi seperti surat peringatan, penyegelan, hingga perintah pembongkaran. Karena itu, PBG harus terbit sebelum konstruksi dimulai.
Berapa lama proses penerbitan PBG?
Sesuai prosedur, proses untuk bangunan umum memakan waktu sekitar 28 hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap dan benar. Durasi ini bisa lebih cepat untuk rumah subsidi, atau lebih lama jika dokumen teknis sering direvisi.
Apakah rumah subsidi membayar PBG?
Tidak. Berdasarkan kebijakan terbaru, permohonan PBG untuk rumah subsidi atau MBR dibebaskan dari biaya retribusi. Prosesnya pun dirancang lebih cepat dibandingkan bangunan umum.
Apakah IMB lama masih berlaku?
Masih. IMB yang terbit sebelum aturan PBG tetap sah selama tidak ada perubahan fungsi, penambahan luas, atau perombakan struktur. Anda hanya perlu mengurus PBG untuk renovasi besar atau bangunan baru.
Artikel ini terakhir ditinjau dan diperbarui oleh Tim Redaksi IndoRealtor pada 24 Juni 2026 untuk memastikan keakuratan informasi dan relevansinya bagi pembaca.