Menurut data Kementerian ATR/BPN, dari sekitar 126 juta bidang tanah di Indonesia, baru sekitar 105 juta yang sudah bersertifikat. Artinya, masih ada puluhan juta bidang tanah yang status hukumnya belum sepenuhnya jelas, sebagian masih berpegang pada dokumen lama seperti girik. Di sinilah pentingnya memahami beda SHM, HGB, girik, dan AJB sebelum Anda membeli atau menjual properti, agar tidak salah menilai keamanan sebuah aset.
Keempat istilah ini sering dianggap sama, padahal kekuatan hukumnya sangat berbeda. Ada yang merupakan bukti kepemilikan terkuat, ada yang hanya berlaku sementara, dan ada pula yang sebenarnya bukan sertifikat sama sekali. Mari kita bahas satu per satu.
Contents
SHM (Sertifikat Hak Milik)
SHM adalah bukti kepemilikan tanah yang paling kuat di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh dan tidak terbatas waktu atas tanah tersebut, sehingga bisa diwariskan, dijual, atau dijadikan jaminan di bank dengan mudah. Karena alasan inilah, properti dengan status SHM umumnya paling diminati dan memiliki nilai jual yang baik.
Satu hal yang perlu dicatat, SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia perorangan. Badan usaha pada umumnya tidak bisa memegang SHM, melainkan menggunakan jenis hak lain seperti HGB.
HGB (Hak Guna Bangunan)
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu tertentu. Berdasarkan ketentuan yang berlaku, HGB umumnya berlaku hingga 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun, lalu dapat diperbarui kembali hingga 30 tahun.
Status ini sangat umum ditemukan pada perumahan dari pengembang, apartemen, dan properti komersial. HGB juga bisa dipegang oleh badan hukum seperti perusahaan. Kabar baiknya, untuk rumah tapak, pemilik HGB perorangan yang memenuhi syarat dapat mengajukan peningkatan status menjadi SHM. Jadi, membeli rumah berstatus HGB tetap aman, asalkan Anda memahami jangka waktunya dan mempertimbangkan peningkatan ke SHM bila memungkinkan.
Girik
Berbeda dari dua di atas, girik sebenarnya bukan sertifikat kepemilikan. Girik, beserta dokumen sejenis seperti Letter C dan Petok D, adalah catatan administrasi lama di tingkat desa atau kelurahan yang umumnya berkaitan dengan riwayat penguasaan dan pembayaran pajak tanah. Girik hanya menunjukkan bahwa seseorang menguasai tanah, bukan membuktikan kepemilikan yang sah secara hukum.
Karena sifatnya yang lemah, tanah girik memiliki risiko lebih tinggi, seperti potensi sengketa atau klaim ganda. Untuk mendapatkan kepastian hukum, tanah girik wajib didaftarkan dan dikonversi menjadi SHM melalui kantor pertanahan.
AJB (Akta Jual Beli)
AJB juga sering disalahpahami sebagai bukti kepemilikan, padahal bukan. AJB adalah akta yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti bahwa telah terjadi transaksi jual beli. AJB merupakan salah satu tahapan penting dalam proses peralihan hak, tetapi ia bukan sertifikat.
Setelah AJB ditandatangani, pembeli masih harus melakukan proses balik nama agar sertifikat tercatat atas namanya. Jadi, memegang AJB saja tanpa proses balik nama belum membuat Anda menjadi pemilik yang tercatat resmi atas tanah tersebut.
Tabel Perbandingan SHM, HGB, Girik, dan AJB
Agar lebih mudah dipahami, berikut ringkasan perbandingannya.
| Dokumen | Jenis | Kekuatan Hukum | Catatan |
|---|---|---|---|
| SHM | Sertifikat kepemilikan | Paling kuat, tanpa batas waktu | Hanya untuk WNI perorangan |
| HGB | Sertifikat hak guna | Kuat, tetapi terbatas waktu | Bisa ditingkatkan ke SHM untuk rumah tapak |
| Girik | Catatan administrasi lama | Lemah, bukan bukti kepemilikan | Wajib dikonversi menjadi SHM |
| AJB | Akta transaksi | Bukti jual beli, bukan kepemilikan | Harus dilanjutkan dengan balik nama |
Update Penting: Status Girik Sejak Februari 2026
Ada perkembangan yang wajib Anda ketahui. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, dokumen tanah lama seperti girik, Letter C, dan Petok D diberi batas waktu pendaftaran selama lima tahun. Karena aturan ini berlaku sejak 2 Februari 2021, batas akhirnya jatuh pada 2 Februari 2026.
Sejak tenggat tersebut, girik dan dokumen sejenis tidak lagi diakui sebagai alat bukti kepemilikan tanah yang berdiri sendiri. Meski begitu, pemerintah menegaskan dokumen ini tidak serta-merta diabaikan. Girik masih dapat digunakan sebagai dokumen pendukung atau petunjuk dalam proses pengajuan SHM. Dengan kata lain, tanah Anda tetap menjadi hak Anda, tetapi statusnya perlu segera diperkuat melalui konversi ke sertifikat resmi di kantor pertanahan. Informasi resmi mengenai kebijakan ini bisa Anda telusuri melalui laman Kementerian ATR/BPN.
Jadi, Mana yang Paling Aman?
Dari uraian di atas, jawabannya cukup jelas. SHM adalah yang paling aman karena memberikan kepemilikan penuh tanpa batas waktu. HGB juga tergolong aman dan legal, hanya saja terbatas waktu dan sebaiknya dipertimbangkan untuk ditingkatkan ke SHM bila memenuhi syarat.
Sementara itu, girik kini berada di posisi paling lemah dan harus segera dikonversi agar memiliki kekuatan hukum. Adapun AJB, meski penting dalam transaksi, bukanlah bukti kepemilikan dan wajib ditindaklanjuti dengan balik nama. Sebagai aturan praktis, saat membeli properti, prioritaskan yang sudah berstatus SHM atau HGB.
Tips Sebelum Membeli Properti
Sebelum memutuskan, ada beberapa langkah yang sebaiknya Anda lakukan untuk memastikan keamanan transaksi:
- Verifikasi keaslian dokumen. Anda bisa melakukannya secara mandiri dengan membaca panduan cara cek sertifikat tanah online lewat Sentuh Tanahku.
- Pastikan status tanah minimal SHM atau HGB, bukan sekadar girik atau AJB.
- Lakukan transaksi melalui PPAT atau notaris, dan jangan lupa proses balik nama.
- Pahami pula kelengkapan dokumen rumah secara keseluruhan, seperti yang dibahas dalam panduan membeli rumah di bawah 1 miliar.
Jika Anda merasa kurang yakin dengan prosesnya, bekerja sama dengan agen properti yang profesional dan tepercaya bisa membantu meminimalkan risiko.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah membeli rumah berstatus HGB aman?
Aman, selama Anda memahami jangka waktunya. HGB berlaku dalam periode tertentu, tetapi dapat diperpanjang dan diperbarui. Untuk rumah tapak, pemilik perorangan yang memenuhi syarat juga bisa mengajukan peningkatan status dari HGB menjadi SHM.
Apakah girik masih bisa dijadikan SHM setelah 2026?
Bisa. Meski sejak Februari 2026 girik tidak lagi diakui sebagai bukti kepemilikan yang berdiri sendiri, dokumen ini tetap dapat digunakan sebagai pendukung dalam proses pengajuan SHM ke kantor pertanahan. Disarankan untuk segera mengurusnya agar kepastian hukumnya kuat.
Apakah AJB sama dengan sertifikat tanah?
Tidak. AJB adalah akta jual beli yang dibuat di hadapan PPAT sebagai bukti transaksi, bukan bukti kepemilikan. Setelah AJB, pembeli wajib melakukan balik nama agar sertifikat tercatat atas namanya. Informasi dalam artikel ini bersifat edukatif dan bukan nasihat hukum.
Artikel ini terakhir ditinjau dan diperbarui oleh Tim Redaksi IndoRealtor pada 24 Juni 2026 untuk memastikan keakuratan informasi dan relevansinya bagi pembaca.