Beberapa tahun terakhir, media sosial ramai oleh cerita orang asing yang membeli rumah di Jepang dengan harga yang terdengar mustahil, kadang setara harga sepeda motor bekas di Indonesia. Rumah-rumah itu punya nama sendiri, yaitu akiya, yang secara harfiah berarti rumah kosong. Fenomena ini nyata dan jumlahnya sangat besar, tetapi ceritanya tidak sesederhana membeli rumah murah lalu pindah.
Banyak yang tergoda tanpa memahami apa yang menanti setelah akad. Jadi, apa sebenarnya akiya, mengapa jumlahnya bisa sedemikian banyak, dan apa saja yang perlu Anda perhitungkan sebelum tergiur harganya? Mari kita bahas.
Contents
Apa Itu Akiya
Akiya adalah rumah yang ditinggalkan pemiliknya dan dibiarkan kosong, kadang selama bertahun-tahun. Sebagian besar berada di kawasan pedesaan dan kota kecil, meski ada pula yang ditemukan di pinggiran kota besar. Bentuknya beragam, mulai dari rumah tradisional berusia puluhan tahun hingga rumah modern yang entah kenapa ditinggalkan begitu saja.
Skalanya jauh lebih besar dari yang dibayangkan banyak orang. Berdasarkan survei Kementerian Dalam Negeri dan Komunikasi Jepang, jumlah rumah kosong di negara itu mencapai sekitar 9 juta unit, atau sekitar 14 persen dari seluruh hunian. Lembaga riset Nomura bahkan memperkirakan angkanya mendekati 11 juta, dan berpotensi melampaui 30 persen dari total rumah dalam satu dekade ke depan. Dari jumlah itu, yang benar-benar terbengkalai tanpa pengelolaan diperkirakan sekitar 3,85 juta unit.
Kenapa Jumlah Rumah Kosong Sebanyak Itu
Ada beberapa faktor yang saling berkaitan, dan hampir semuanya berakar pada perubahan demografi Jepang.
- Populasi menyusut dan menua. Angka kelahiran yang rendah membuat jumlah penduduk terus berkurang, sementara proporsi lansia meningkat. Ketika pemilik rumah meninggal atau pindah ke panti wreda, rumahnya sering tidak lagi ada yang menempati.
- Urbanisasi. Generasi muda berbondong pindah ke Tokyo, Osaka, dan kota besar lain demi pekerjaan. Rumah keluarga di kampung halaman pun ditinggalkan begitu saja.
- Preferensi pada rumah baru. Berbeda dengan banyak negara, masyarakat Jepang umumnya lebih memilih membangun atau membeli rumah baru daripada merenovasi rumah lama. Akibatnya, rumah bekas sulit laku.
- Beban warisan. Ahli waris kerap enggan mengurus rumah yang jauh dari tempat tinggalnya, sementara pajak dan biaya perawatan tetap berjalan. Membiarkannya kosong terasa lebih mudah, meski merugikan dalam jangka panjang.
Kekosongan ini terkonsentrasi di daerah tertentu. Prefektur Wakayama dan Tokushima tercatat memiliki tingkat kekosongan tertinggi, sekitar 21,2 persen, diikuti Yamanashi di kisaran 20,5 persen. Prefektur lain seperti Kagoshima dan Kochi juga berada di atas 18 persen.
Berapa Harga Rumah Akiya
Inilah bagian yang membuat banyak orang terkejut. Sejumlah akiya ditawarkan mulai dari sekitar 1 juta yen, yang jika dikonversi berada di kisaran ratusan juta rupiah ke bawah, dan beberapa bahkan ditawarkan nyaris gratis dengan syarat tertentu seperti kesediaan menetap dan merenovasi.
Pemerintah daerah di Jepang memfasilitasi penjualan ini melalui apa yang dikenal sebagai akiya bank, yaitu basis data daring yang memuat daftar rumah kosong yang tersedia di wilayah masing-masing. Tujuannya bukan semata menjual properti, melainkan menghidupkan kembali desa-desa yang kian sepi. Karena itu, sebagian daerah menyediakan insentif berupa subsidi renovasi atau keringanan pajak bagi pembeli yang bersedia tinggal di sana.
Biaya yang Sering Tidak Diperhitungkan
Harga beli hanyalah awal cerita. Justru di sinilah banyak calon pembeli terkejut, karena total pengeluaran bisa berkali lipat dari harga rumahnya.
| Komponen | Catatan |
|---|---|
| Renovasi | Sering berkisar 5 hingga 10 juta yen, bisa mendekati harga rumah baru |
| Pajak dan biaya administrasi | Dihitung dari nilai taksir properti, bukan dari harga beli yang murah |
| Perbaikan struktur | Rumah tua kerap perlu penguatan tahan gempa dan penggantian instalasi |
| Biaya rutin | Pajak properti tahunan dan perawatan tetap berjalan meski rumah kosong |
Perlu digarisbawahi, biaya renovasi bisa menjadi kejutan terbesar. Rumah yang bertahun-tahun tidak dihuni umumnya memerlukan perbaikan menyeluruh, mulai dari atap, lantai, instalasi listrik, hingga sistem air. Untuk rumah kayu tua, penguatan struktur agar memenuhi standar tahan gempa juga bukan pekerjaan murah.
Apakah Orang Asing Bisa Membeli
Jawabannya bisa. Jepang termasuk negara yang relatif terbuka soal kepemilikan properti oleh warga asing, dan pembeli asing umumnya dapat memiliki tanah maupun bangunan atas namanya sendiri. Sejumlah pemerintah daerah bahkan menyambut pembeli asing sebagai bagian dari strategi menghidupkan kembali wilayahnya.
Namun ada satu hal yang kerap disalahpahami. Membeli properti di Jepang tidak otomatis memberi Anda hak tinggal atau visa. Untuk menetap, Anda tetap harus memenuhi persyaratan imigrasi melalui jalur yang berlaku, entah itu bekerja, berbisnis, atau jalur lainnya. Karena itu, membeli akiya sebagai rumah liburan atau proyek jangka panjang lebih realistis dibanding membayangkannya sebagai jalan pintas untuk pindah negara.
Untung dan Rugi Membeli Akiya
Seperti keputusan properti lainnya, akiya punya dua sisi yang perlu ditimbang dengan jujur.
Di sisi positif, harga masuknya sangat rendah, sehingga membuka peluang memiliki properti di negara maju dengan modal yang terjangkau. Rumah tradisional Jepang juga punya daya tarik arsitektural tersendiri, dan sebagian pembeli berhasil menyulapnya menjadi penginapan atau tempat tinggal yang nyaman. Insentif dari pemerintah daerah pun dapat meringankan sebagian biaya.
Di sisi lain, lokasinya yang mayoritas di pedesaan berarti akses ke fasilitas terbatas, dan potensi sewanya rendah karena penduduk terus berkurang. Nilai jual kembali juga belum tentu naik, sebab masalah mendasarnya adalah menyusutnya permintaan, bukan sekadar kondisi bangunan. Ditambah kendala bahasa dan administrasi lintas negara, proyek ini menuntut komitmen waktu dan tenaga yang tidak sedikit.
Langkah Bila Anda Serius Mempertimbangkannya
Jika ketertarikan Anda serius, beberapa langkah berikut layak ditempuh sebelum mengambil keputusan.
- Telusuri akiya bank daerah tujuan. Setiap prefektur dan kota memiliki daftar serta ketentuannya sendiri, termasuk syarat menetap dan subsidi yang tersedia.
- Datangi lokasinya langsung. Foto sering tidak menggambarkan kondisi sebenarnya, terutama menyangkut kelembapan, rayap, dan kerusakan struktur.
- Hitung total biaya, bukan harga beli. Jumlahkan renovasi, pajak, dan biaya rutin agar Anda tahu angka sebenarnya sejak awal.
- Gunakan pendamping lokal. Agen atau konsultan yang memahami prosedur setempat akan sangat membantu, mengingat dokumen dan komunikasi umumnya berbahasa Jepang.
Prinsip kehati-hatian ini sebenarnya sama saja dengan membeli properti di mana pun, termasuk di dalam negeri. Memverifikasi dokumen, memeriksa kondisi fisik, dan menghitung kemampuan finansial secara realistis tetap menjadi fondasi. Jika Anda sedang membandingkan dengan opsi di Indonesia, ada baiknya menyimak pula simulasi KPR dan rincian biaya beli rumah serta panduan rumah di bawah 500 juta sebagai pembanding yang lebih dekat.
Murah yang Perlu Dipahami Utuh
Fenomena akiya adalah cermin dari tantangan demografi Jepang, sekaligus peluang unik bagi mereka yang benar-benar siap. Harganya memang menggoda, tetapi nilai sesungguhnya hanya muncul bila Anda punya waktu, dana renovasi, dan tujuan yang jelas, entah untuk ditinggali, dijadikan penginapan, atau sebagai proyek pribadi. Bagi yang mengharapkan keuntungan cepat, rumah termurah sekalipun bisa berubah menjadi beban. Informasi dalam artikel ini bersifat edukatif dan bukan nasihat investasi, dan ketentuan di setiap daerah di Jepang dapat berbeda serta berubah sewaktu-waktu.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa itu akiya?
Akiya adalah sebutan untuk rumah kosong di Jepang yang ditinggalkan pemiliknya, sebagian besar berada di pedesaan dan kota kecil. Jumlahnya sangat besar, sekitar 9 juta unit atau kurang lebih 14 persen dari seluruh hunian di Jepang.
Berapa harga rumah akiya di Jepang?
Sebagian ditawarkan mulai sekitar 1 juta yen, dan beberapa bahkan hampir gratis dengan syarat tertentu. Namun perlu diingat, biaya renovasi kerap jauh lebih besar, umumnya di kisaran 5 hingga 10 juta yen tergantung kondisi bangunan.
Apakah warga negara Indonesia bisa membeli akiya?
Bisa, karena Jepang relatif terbuka terhadap kepemilikan properti oleh warga asing. Namun membeli properti tidak memberikan hak tinggal atau visa secara otomatis, sehingga urusan izin tinggal harus ditempuh melalui jalur imigrasi yang berlaku.
Apakah membeli akiya menguntungkan sebagai investasi?
Tergantung tujuan Anda. Potensi sewa dan kenaikan harganya terbatas karena berada di daerah yang penduduknya menyusut, sehingga akiya lebih cocok sebagai rumah pribadi, rumah liburan, atau proyek renovasi ketimbang instrumen investasi jangka pendek.
Artikel ini terakhir ditinjau dan diperbarui oleh Tim Redaksi IndoRealtor pada 14 September 2026 untuk memastikan keakuratan informasi dan relevansinya bagi pembaca.